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 住宅ローンの組み方

 住宅購入時の計画と自己資金

 住宅は、多くの方にとって最大の“買い物”です。多額の資金が必要であることから、
資金計画、購入計画を確実に立てることが大切です。

 購入した後の家庭の経済状況や、将来の設計をよりよいものにするため、まずは購入時期、
購入金額の目安を決め、具体的な資金計画を立てて購入しましょう。

 具体的な資金計画は、頭金と、住宅ローンの準備から始まります。
購入するときまでにどれくらいの自己資金が用意できるのかを考えます。
ライフプランのうえで、住宅のほかにも教育や老後の資金などをあわせて考え、
無理のない計画を立てましょう。
家計の状況を把握し、適切に住宅ローンを選び、確実に返済しましょう。

  • 準備する資金について
    頭金は購入時、最初に支払っておくお金のことです。金額は具体的に決まっていません。
    購入時には、頭金とともに、購入時の諸費用を合わせて購入価格の20〜30%くらいの
    資金を準備しておくとよい、というのが一般的です。
  • 諸費用の内訳
    住宅購入時にかかるお金は、物件の種類などによって異なります。おもな内訳は、
    不動産取得税・登録免許税などの税金をはじめ、登記などの費用、ローン手続きの
    ための費用、引越しなどの費用です。

 住宅ローンの融資可能額

 住宅ローンでは、物件や年収によって融資を受けられる可能金額があります。
金融機関やローンによって条件は異なります。

  • 物件による制限
    住宅金融公庫では、床面積・敷地面積(一戸建て)、占有面積(マンション)など、
    融資の対象となる物件の条件が定められています。
    対象物件の場合、購入金額の8割(年収800万円以上の場合は5割)が融資可能額となります。
    民間金融機関では、購入金額や、物件評価額の8割から9割程度を融資可能額として
    いることが多いようです。
  • 年収による制限
    住宅金融公庫では、毎月の返済額の5倍を必要最低月収としています。また、返済負担率
    (年間の返済額の合計を年収で割って算出)が20〜25%という制限があります。
    民間金融機関では、年収により一定の返済負担率を定めています

 住宅ローン申し込みと必要書類

 住宅購入の資金計画が立ったら、物件購入のスケジュールと並行して、住宅ローン
の申し込みをします。審査に通れば、ローン契約の締結となります。
初めて経験することも多く、戸惑うかもしれませんが、しっかりとした計画があれが、
あせることはありません。

 住宅ローンを申し込む際に、何を準備すればいいのかと不安になるかもしれません。
必要な書類などは、金融機関や、ローンの種類によって異なります。あらかじめよく
確認しておくことが必要です。
必要書類の不備で手続きが遅れないように、慎重に種類や数を確認のうえ、早めに
準備しておくとよいでしょう。

  • 主な必要書類の例
    • 住宅ローン借入申込書(金融機関によって異なる)
    • 団体信用生命保険申込書兼告知書(金融機関によって異なる)
    • 健康保健証、運転免許証、パスポートなどの本人確認書類
    • 印鑑証明書、家族全員分の住民票
    • 所得確認のための資料(所得証明書や源泉徴収票、納税証明書など。
      どの書類を何期分用意するかは、金融機関によって異なります。
      給与所得者か自営業かなどによっても違いがあります。)
    • 自己資金を確認するための資料(預貯金通帳など)
    • 物件を確認するための資料(不動産登記簿謄本、不動産売買契約書、重要事項説明書、
      建物平面図、公図、物件案内図などがあります。物件によって異なります。)

 住宅ローンの条件変更

 総返済額の軽減のために、借り換えや繰上げ返済は有効ですが、物価の担保価値や
用意できる資金の額によってはそれらの方法が取れない場合もあります。
そんな時は、ローンの条件変更を考えてみましょう。

 商品によって、条件変更の可否に差があり、変更のための条件もさまざまですので、
金融機関に確認し、ご自分のケースに合った条件を選択します。

  • 毎月返済、ボーナス併用返済の条件の変更
    転職などによって、給与支払いの額がボーナス時とそれ以外の月で差が大きくなったり、
    またその反対になったりする場合があります。それに合わせて返済のしやすい条件に変更します。
  • 毎月返済額の変更(増額)
    毎月の収入の増加などに合わせ、毎月返済額を増やすことで、返済期間を短縮できます。
  • 元利均等返済と元金均等返済の変更
    元利均等返済で返済していて、家計に余裕が出てきたら、元金均等返済に変更すると、
    毎回の返済額は増加しますが総返済額が少なくなるメリットが大きくなります。
  • 完済(一括返済)
    借り換えや繰上げ返済、条件変更ではなく、完済ができるのでしたら、それに越したこと
    はありません。手数料がかかったり、抵当権抹消の費用の負担がありますので、
    その点は注意しましょう。

 返済が困難になった場合

 返済期間の長い住宅ローンにおいては、しっかりとした計画を立て、実行することで、
返済が困難になる事態を避けなければいけません。

 しかし、勤務先の倒産などの深刻な事情により、収入が減少するケースもあります。
返済が困難になった場合の救済措置について紹介します。

  • 返済相談窓口
    各金融機関は、返済についての相談に応じる窓口を開設しています。今後の返済に不安がある
    場合には、返済中の住宅ローンを取り扱っている金融機関の相談窓口に相談することができます。
  • 返済条件変更
    次のような事情で収入が減少した場合には、返済条件変更の措置を受けられます。
    詳細は各金融機関によって異なります。
    会社員の場合は、倒産による解雇、リストラによる転職や退職、本俸やボーナスのカットなど。
    自営業等の場合は、業績不振による倒産、連鎖倒産、受注減少による減収など。

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